동대문구 청량리동 19 일대, 지역의 복지시설과 함께하는 더불어 사는 단지 조성
서울시, 상반기 내 ’21년 재개발 후보지 21곳 순차적으로 신속통합기획 완료 예정
수유동 170-1 일대 신속통합기획도
서울시가 ①강북구 수유 170-1 일대, ②동대문구 청량리동 19 일대 재개발 후보지(2개 단지, 1,160세대 규모)의 신속통합기획안을 확정했다. 그간 개발에서 소외돼 노후화된 저층주거지가 지역별 매력을 살린 특색있는 주거지로 탈바꿈함에 따라, 주민들의 오랜 숙원인 재개발사업이 본 괘도에 올랐다.
그간 주변지역 개발 움직임에도 불구, 주민 자력으로 재개발 추진이 어려웠던 이들 지역이 신속통합기획의 지원을 통해 추진 동력을 얻게 됐다. 시는 지난 1년간 서울시, 자치구, 주민, 전문가가 함께 한 팀을 이뤄 수차례에 걸친 논의와 계획 조정 과정, 주민과의 적극적 소통을 거쳐 신속통합기획안을 확정했다.
이번에 확정된 수유동 170-1 일대 신속통합기획안에 따르면, 지역 상권과 우이천 등 자연자원을 편리하게 누릴 수 있는 보행중심의 활력있는 주거단지(12,124㎡, 20층, 230세대 규모)로 거듭난다.
이를 위해 ‘자연을 걷고 내일을 품는 보행친화적 주거단지’를 목표로 4가지 계획 원칙을 담았다. ①쾌적하고 안전한 생활가로 조성 ②도시기능 변화를 고려한 단지계획 ③저층부 필로티와 포켓공간을 활용한 열린 녹지공간 형성 ④주민 삶의 질 향상을 위한 영역별 특화공간 조성이다.
우선, 이 일대는 강북종합시장, 수유먹자골목 등 활성화된 상권과 우이천 자원을 보유한 곳이다. 이번 기획안엔 대상지 내 기존 상권을 시장상권과 연결함으로써 그 흐름을 잇고 우이천으로의 접근이 편리하도록, 막다른 골목 등 안전에 취약했던 가로를 열린 생활가로로 재조성한다는 내용이 담겼다.
대상지 서측 도봉로97길 저층부에 상가를 배치해 시장, 먹자골목과 연결되는 연도형 상업·커뮤니티 가로를 조성하고, 우이천과 연결되는 남측 한천로144길은 3개층 이상의 필로티로 개방감을 확보해 걷기 편한 산책로를 조성한다.
둘째, 장기적 관점에서 도시기능 변화와 인근 지역 개발을 고려한 계획을 수립했다. 현재 2종7층 지역인 이 지역은 2종일반주거지역 수준으로 상향된 용적률(기준용적률 170%→190%)과 층수를 적용받고, 인근지역에 가로주택정비사업 등이 추진되고 있는 점을 감안해 최고 20층 내외의 스카이라인을 형성하게 됐다.
이 지역 일대는 현재 단독주택 중심의 2종7층 저층주거지로, 주변지역 여건을 고려할 때 당초 저층, 저밀 개발이 예상됐으나, 신속통합기획 추진과정에서 인근 지역의 도시변화 예측 시뮬레이션을 거쳐본 결과 20층 내외의 스카이라인도 가능해졌다.
특히, 이번 계획에서 주목할 만한 점은 녹지공간이 부족한 노후 저층주거지의 단점을 보완하기 위해 필로티 구조 및 포켓공원, 옥상조경을 건축계획 요소로 활용했다는 점이다. 1층부 대부분이 필로티로 열린 녹지공간으로 구성되고 기존 골목과 포켓공원이 만나는 부분에 다양한 생활편의시설을 배치함에 따라, 휴식과 여가가 있는 공원같은 단지로 만든다는 계획이다.
또한, 주변과 소통하는 열린단지로 두면서도, 탑상형과 판상형 주동을 혼합한 ‘ㄷ’자 형태의 건축배치를 통해 주민에게 안정적인 주거환경을 보장했다. 주민의 생활공간(어린이놀이터, 키즈드랍존, 경로당 등)과 시민에게 개방되는 생활가로변(상가, 공공도서관)을 공간적으로 분리해 영역별 특화공간을 조성한다.
협소한 대지 여건 속에서도 효율적인 토지이용계획을 유도하고 저층주거지만의 매력을 살린 특색있는 단지를 만들기 위한 서울시의 노력에 대해, 주민간담회에 참석한 한 주민은 “수유동 170-1 일대 재개발이 우수한 입지조건을 살린 지역의 랜드마크가 될 것”이라며 기대감을 드러냈다.
청량리동 19 일대는 교통의 요지이자 대학들이 밀집한 청량리･회기 지역에 위치한 노후주거지로, 높은 개발 잠재력에도 불구하고 주변지역에 초고층 건물이 들어서는 동안 각종 개발계획으로부터 소외된 지역이다.
시는 청량리동 19 일대 신속통합기획안 수립 과정에서 대상지 바로 인근에 사회적 약자를 위한 공공시설(노인종합복지관, 청소년센터 등)이 위치했단 점에 주목했다. 이에 지역사회와 더불어 사는 단지(28,648㎡, 35층, 930세대 규모)로서 재개발의 공공적 가치를 담는 한편, 주민의 사업 동력을 확보하기 위한 차원에서 도시규제 완화도 적극 검토했다.
현재 대상지 대부분이 2종7층지역으로 구성돼 있으나, 청량리 일대가 광역중심으로서 초고층 개발이 이뤄지고 있고, 일반상업지역 및 간선도로변에 접하고 있는 점을 감안해 계획의 공공성과 연계해 3종주거지역까지 용도지역을 상향 조정했다.
시는 ‘지역사회와 더불어 사는 더 살기 좋은 주거단지’를 목표로 4가지 계획 원칙을 담았다. ①약자와 함께 더불어 사는 단지 조성 ②주변지역과 서로 소통하는 경계없는 단지 조성 ③지형의 단차를 극복하고 적극적으로 활용 ④주변환경과 조화를 이루는 중첩경관 구현이다.
우선, 시는 지역사회와 조화로운 개발이 되고자 종상향에 따른 공공기여로 연접한 노인복지관 이용객(셔틀버스 등)을 위한 진입도로(공용 드롭오프존 포함) 개설 및 시설 내 주차공간을 확보하고, 누구나 복지시설에서 제기로변 버스정류장까지 쉽게 접근할 수 있도록 무장애 공공보행통로를 계획했다.
대상지 북측에 위치한 동대문 노인종합복지관과 시립청소년센터는 매일 수백명의 노인에게 무료급식과 청소년 체험활동 등을 제공하고 있다. 이번 계획에서는 용도지역 상향에 따른 공공기여로 지역 사회복지시설의 환경개선 내용을 담았다.
또한, 복지관이 북측 경사지에 위치해 보행으로 접근하기 어렵고 안전상 취약한 점을 감안, 대상지 내부를 통하는 보행통로와 어르신･장애인을 위한 엘리베이터를 설치해 교통약자를 배려했다.
둘째, 남측 제기로변에서 청량리역과 광역버스정류장으로 이어지는 보행이 활발한 지역 특성상, 저층부에 상업시설 등을 배치해 주변지역과 서로 소통하는 경계없는 단지, 활력있는 가로를 조성한다.
대상지는 지역의 중심가로인 제기로와 왕산로가 만나는 떡전교사거리에 위치해 있으며, 청량리역과 5분거리이며 서울 동북부지역에서 도심으로 연결되는 광역버스 환승노선이 가까이 입지해 있다.
이러한 입지적 강점을 최대한 활용해 저층부에 상업가로를 배치함으로써 지역 일대의 활성화에도 기여할 것으로 기대된다.
셋째, 급격한 지형 단차를 적극적으로 활용해 주민 커뮤니티시설을 배치하고, 불가피하게 옹벽이 발생하는 구간은 화단, 친환경 옹벽 등 디자인 요소를 활용함으로써 위화감을 최소화했다.
대상지는 현재 급격한 지형의 단차로 인해 주변 시설(교회, 한신아파트, 청량중학교, 주유소)과 옹벽과 담장으로 둘러싸인 고립된 주거지였다.
특히, 공동주택 건설시 단지 내 10m 이상의 단차 발생이 불가피함에 따라 지형의 단차를 적극적으로 활용해 체육시설 등 주민공동이용시설과 계단식 외부 휴게공간을 조성하고, 옹벽발생 구간에는 화단과 친환경옹벽을 설치한다.
마지막으로, 제기로와 왕산로가 만나는 경관상 중요한 지역으로 35층 고층 주동과 중·저층 주동이 어우러진 입체적 경관을 형성해 다채로운 스카이라인을 만들었다.
제기로변은 보행자에게 위압감을 주지 않도록 연도형 상가와 저층 주동을 배치하고, 단계적으로 중층, 고층으로 높아지는 점진적 스카이라인을 계획했다.
시는 ①수유동 170-1 일대와 ②청량리동 19 일대 신속통합기획안이 확정됨에 따라, 연내 정비계획 결정이 완료될 것으로 전망하고 있다. 신속통합기획의 절차간소화에 따라 도시계획위원회 수권분과위원회 심의, 사업시행계획 시 관련 심의 통합으로 사업기간이 대폭 단축될 것으로 예상된다.
조남준 서울시 도시계획국장은 “주민들의 오랜 숙원인 재개발사업이 신속통합기획의 지원을 통해 본 궤도에 오를 수 있었다”며, “올해 상반기 내 2021년 재개발 후보지 21개소의 신속통합기획이 모두 차질없이 마무리될 수 있도록 최선을 다할 것”이라고 말했다.
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